新版商品房买卖合同(下称新版合同)提高了商品房交易的透明度，加强了对购房者合法权益的保护，客观上体现了我国房地产市场的逐步规范与成熟，但市场的完善与消费者权益的保障不是一份范本合同就能解决的。新版合同提供了许多空白行供买卖双方协商选择或填写，所以，消费者提出了更高的要求。就我的理解，购房者在签订购房合同时，以下几点要特别注意：

　　充分了解房地产的一些专业术语及图例

　　首先，要了解一些专业指标的定义及法定标准。例如，第三条中的“层高”，第八条中“验收合格”、“综合验收合格”、“分期综合验收合格”的区别等。

　　其次，注意阅读房屋平面图，特别注意其中的图例。例如图中有否标注门、夹层、楼中楼的楼梯等，以免误解，此外，对没有朝向标示的可以标出。

　　充分利用备选条款，对卖方自拟条款不要盲目接受

　　新版合同中的一些备选条款兼顾依据公平合理原则并充分考虑了消费者的利益，要知道合理选用。例如第五条中关于面积差异的处理方式，作为备选条款的第２种方式能有效防止产权面积不合理的缩水或膨胀，对消费者比较有利，但第１种方式却是供双方自行约定并填写的空白行。部分不守诚信的开发商少不了借此空门行大做文章；第九条关于卖方逾期交房的违约责任也是同样，第１种方式是备选条款，如果填写得当(目前按日计算的违约金约定在每日万分之三至万分之五较恰当)对卖方较有利，第２种方式同样是空白行。谨慎填写空白行

　　对空白行进行填写前要经过慎重的考虑和充分的协商，避免草率。例如第八条中交房时间的合理延展，旧版合同中对合理延展的时间可以约定一个极限值(即合理延展最长不超过××天)，但新版合同现有条文是：“除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，条文中合理延展的特殊原因列出了不可抗力一项，其余是供双方协商填写的空白行。有些开发商可能会填写很多事项作为延期的特殊原因，如此可能会导致延期时间过长。公平起见应对卖方加以约束，方式一是将“据实予以延期”删掉，改为“延期最长为××日”，方式二是对延期的特殊原因进行控制，不要随意约定特殊原因的范围。两种方式可同时使用。将自己的真实意见尽量写进合同

　　新版合同约定当规划、设计变更影响房屋质量或使用功能时买方有权选择退房，但关于变更的范围仅列出“商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”，均属于房屋内在的变更。许多消费者是基于某些外在的重要的配套、设施、设备或装饰装修才决定买房，因此有必要将您所看重的配套、设施、设备等在空白行中列出，以便今后这些设施设备变更时退房有据。我市某商品房项目原合同中约定的观景电梯、透光玻璃中庭等发生变更(被取消)，部分购房者起诉退房但未获法院支持，其中也有约定不明缺乏退房依据的因素。不要轻易放弃自己在物业中的利益

　　例如多数商品房(特别是住宅)在售出后其屋面、外墙面的使用权与其他已经计入公摊的共用部位、公共设施一样归属于业主共有，而屋面、外墙面的使用权通常具有经济效益(如广告位出租等)，这些收益也应归业主共享。但在第十七条中买方很可能在不知情的情况下将使用权无偿让给开发商。公平合理的处分方式有二，一是明确约定使用权归买方，二是约定有偿的提供给卖方使用。将付款条款、生效条款、登记备案条款联系起来谈判

　　实践中一些不良开发商因为所售房产事先已经设有抵押或已卖给他人而无法办理合同登记备案，或者预谋在签约后将房产用于抵押或再次出售第三方而不愿办理合同登记备案。两种情况消费者都不易察觉或防止，但按照合同第六条约定付款却不能停，否则买方可能违约。将三个条文有机联系加以约定可考虑两种方案，一是在第六条约定的付款方式与期限之后加注“但是，本合同登记备案办妥之前乙方有权拒付本条约定之房款”，二是将第二十三条改为“本合同自登记备案办妥之日起生效”(不管第六条的付款期限怎样约定，合同生效之前，这些约定也同样没有生效，开发商不能以未生效的条款要求买方付款，因为办理登记备案的责任在于开发商)。聘请专业人士代理

　　前述是一些谈判签约的注意事项，但是，不论合同约定怎么尽善尽美，如果不能按约履行或在签约后随意变更，最终还是可能前功尽弃，因此，消费者手上一定要保留合同的签约文本(原件或复印件)，履行过程中时时对照，不要轻易变更合同，更不要轻易弃权。此外，对合同谈判、签订、履行中的专业问题如果没有把握，建议购房者可以聘请专业的房地产中介或房地产律师协助或全程代理。