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部分公有人擅自出卖共有房屋应如何处理
创建时间：00-12-24
部分公有人擅自出卖共有房屋应如何处理

《案例》1980年杨某和王某共同出资兴建了一幢房屋，后来这幢房屋一直由王某一人居住，但产权归杨、王二人共有所有。1990年7月王某打算去德国定居，临行前他瞒着杨某将该房屋卖给了张某。杨某后来得知此事，逐告诉张某此房屋是他和王某的共有房屋，王某一人无权出卖此房屋，要求张某将房屋退还出来。张某则认为他与王某签订了房屋买卖合同，他们之间存在合法买卖关系。双方发生纠纷，诉至法院。请问，买卖关系是否有效？该房屋应归谁所有？

〈案例分析〉根据最高人民法院〈关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见〉第89条的规定：“共同共有人对共同共有的财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应认为无效。但第三者善意、有偿取得财产的，应该维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”在本案中，王某未征得另一共有人杨某同意就将房屋卖给了张某，其行为已经构成了擅自买卖，但由于张某当时并不知王某无权处分该房屋，也不知道这一情况，并且已经支付了房款，因此属于善意第三人。根据上述的规定，应认定买卖关系成立，该房屋归张某所有，但由于擅自出卖该房屋而给杨某造成的损失应由王某承担。在按份共有的情况下，各按份共有人虽有权处分自己分额内的房屋权利，但如果擅自出卖就会剥夺其他按份共有人的优先购买权，因而一般情况下也认定其出卖行为无效，要先由原共有人行使优先购买权。但如果买受人是善意、有偿取得该房屋的，应认为买卖有效，由擅自出卖人承担由此而给其他共有人造成的损失。

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