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商品房预售合同未登记备案能否退房？

创建时间：00-10-25

[案例] 客户A先生与B房地产开发有限公司(下称B 公司)于1997年6月20日签订了《商品房预售合同》，并一次性付清了全部房款(人民币25万元)。《预售合同》约定：“B公司应按规定在20天内”向房地产交易管理部门办理交易登记备案手续。因此，A先生将所有合同都交给了B公司。时至 1998年9月底，A先生到B公司察看所购房屋建造情况时，向B公司索要合同，却发现B公司至今尚未向房地产交易管理部门办理合同登记备案手续。此时，房价普遍下降，A先生萌生退房意愿，想以B公司未按合同约定办理登记备案而违约为由退房，B公司不允。A先生遂向法院起诉，要求B公司退房，返还退房款人民币25万元。问如何处理?
　　我国《城市房地产管理法》第44条规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”这一法律规定确立了登记备案的法律地位，即预售合同应当登记备案。一般来讲，除有约定外，商品房预售合同在当事人．签署合同后即已生效，为了便于房地产管理部门管理房地产市场，所以作了预售合同也应当办理登记备案的规定。
　　这里，我们还要分析的是，《预售合同》的生效条件，究竟是签订生效，还是登记备案生效的问题。
　　我国现有法律、法规和沿海城市的专门法规，目前规定的原则，一般是签订了合同即生效，有的地区商品房分为内、外销的，规定了外销商品房预售合同公证后生效。但是如果当事人约定了登记备案作为《预售合同》生效条件的，自该条件成立之日起生效。然而，前述案例中，A先生与B公司仅约定了 B公司应签订合同后20天内办理登记备案手续，没有约定登记备案作为该合同的生效条件。同时，查该《预售合同》约定，却为“签订生效”。由此引出的普遍意义上的一个问题：类似生效条件的约定往往不被人注意，我国民法意义上强调的民事权利义务的约定作用，值得当事人重视。既然如此，那么如果不按期办理交易登记备案会带来什么样的法律后果?是否能导致《预售合同》的终止?
　　从前述案例中，《预售合同》的权利义务约定来看，A先生有权终止合同的条件；一是B公司没有合法理由延期交房，二是B公司可以交房但超过一定时间不交房。但没有规定B 公司未按约登记备案A先生可终止合同。从相关法律规定看，首先，无论是《房地产转让办法》还是《房地产登记条例》都规定了《预售合同》登记备案是当事人的责任；其次，《房地产转让办法》等其他的法规没有直接规定《预售合同》未登记备案，购房人可以要求终止合同；第三，相关法规规定交易双方未按规定时限办理交易审核处以罚款。因此B公司没有按期对《预售合同》进行交易登记备案带来的法律后果最多是行政责任，而不是民事责任。事实上，由于B公司并未将讼争房屋再次出售给其他任何人，A先生与B公司的合同权利义务没有变化。
　　据此A先生不能单以《预售合同》未按约登记备案为由要求终止合同。法院判决：驳回A先生的起诉。

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