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租赁期未满，能否变更或提前解除租赁合同？

创建时间：00-10-25

　　一般来讲，在房屋租赁合同有效成立以后，双方当事人应本着诚实信用原则履行合同直至租赁期满，一般是不能随意变更或提前解除合同的。但在某些特殊情况下，法律允许当事人在租赁期未满的情形下，变更或提前解除合同。依《城市房屋租赁管理办法》第12条的规定，在以下三种情形下，房屋租赁当事人可变更或解除合同。
　　(1)符合法律规定或合同约定可以变更解除合同条款的。《城市房屋租赁管理办法》第24条规定，当承租人有下列行为之一：将承租的房屋擅自转租的；将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的，将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；拖欠租金累计6个月以上的；公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；利用承租房屋进行违法活动的；故意损坏房屋的。出租人即可提前解除合同，此即法律规定的情况。
　　所谓合同约定的，指双方在订立租赁合同时即约定当某种情况出现或某种条件成就时，租赁合同即予变更或解除。比如说，出租人将两问房屋出租给承租人，并在租赁合同中约定，在租赁期限内，若其儿于大学毕业且在本地工作，则承租人须让出一问房屋，若其女儿结婚，则承租人需将两间房屋全部让出。那么．，当前一种情况出现时，租赁合同就发生了变更；当后一种情况出现时，租赁合同即告解除。
　　(2)依不可抗力致使租赁合同不能继续履行的。
　　依照将于1999年10月1日生效的《合同法》的规定，所谓不可抗力，是指不能预见，不能避免，不能克服的客观情况。比如说因地震使租赁房屋倒塌，则此时租赁合同显然无法继续履行，只能予以解除。
　　(3)当事人协商一致的。
　　这是指在不符合—．。种规定的情况下，即在合同中没有关于变更或提前解除合同的规定，也无不可抗力或法律规定的情形出现时，由于某种别的特殊原因，例如出租人自己住房发生困难，通过与承租人友好协商，经其伺意后，双方变更或提前解除租赁合同的情况。
　　因变更或解除租赁合同致使一方当事人遭受损失的，除依法可免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。

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