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房地产买卖中哪些人享有优先购买权？对善意购买房屋的第三人利益应如何保护?

创建时间：00-10-25

优先购买权是指在同等条件下，在限定期限内，法律规定的某些人享有优先购买房屋的权利。这里所讲的优先指的是时间和顺序上的优先，即在规定的期限内，优先购买权人决定购房的，他人不得购买此房屋；优先购买权人决定不购买的，其他人才能购买该房屋。这里所讲的同等条件，主要指的是价格条件(出售旧有公房因对原住户有价格上的优惠，故不存在同等条件的问题)。
　　根据我国现行法律的规定，下列人员享有房屋的优先购买权：
　　(1)共有人。共同共有房屋的所有共有权人一致同意可以出售原共有的房屋，此时原共有人对此房屋享有优先购买的权利；按份共有的房屋，部分共有人可出售自己拥有部分的房屋，此时其他共有人享有优先购买权。
　　(2)承租人。房屋所有人出卖出租出去的房屋，房屋的承租人有优先购买权。
　　(3) 出售公有住房时，在同等条件下，现住户有优先购买权.
　　(4)职工以标准价购买的公有住宅，五年后可以转售或出租，在同等条件下，原售房单位有优先购买权或承租权。在实践中，当房屋出售时，房屋所有人应将出售房屋的意图事先通知并说明价格和其他条件，征求共有人、承租人或其他优先购买权人的意见。如果享有优先购买权的人放弃权利或不按约定、规定的期限和条件购买，则所有权人有权将房屋卖给其他人。
　　对善意购买房屋的第三人利益的保护是指对于部分共有人擅自处分共有房屋或者非产权人出卖他人房屋的，如果第三人(买方)是善意的(即指买方对于部分共有人擅自出卖共有房产或非产权人出卖他人房屋这一事实不知情，没有过错) 和有偿的(指买方支付的购房价款是比较公平台理的)，取得房屋的，应当维护第三人的合法权益，认定买卖关系有效。根据1988年最高人民法院《关于贯彻＜民法通则＞若干问题的意见(试行)》第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”对非产权人出卖他人房屋，第三人系善意、有偿取得的情况，可以参照上述规定处理。

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