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公民购买和赠与房屋如何办理房屋所有权登记手续？

创建时间：00-10-25

[案例] 方某与其妻庄某共有平房四间，该房座落于上海市×区×街×弄，他们共有子女四人，均已成年。1989年，方某之妻庄某因病去世。四子女协商后公证，放弃对其母遗产的继承权。1991年，方某再婚，迁入女方家居住，平房四间闲置。1991年2月，方某将四间平房赠与四子女，每人一间，办理了公证。方某的大女儿搬进居住。1992年，方某得知房价看好，持房产证将四间平房出售，其大女儿遂与方某发生争议，诉至法院，请问方某的子女有没有取得对该房屋的所有权?方某的卖房行为有效吗?
　　要弄清该案例中房屋的所有权问题，必须先了解我国现行法律对房屋买卖和赠与所有权转移登记的有关规定。
　　根据《城市私有房屋管理条例》第7条的规定，购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。同时在第9条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。”《城镇房屋所有权登记暂行办法》第9条规定房屋所有权因买卖等原因转移变更时应自转移变更之日起3个月内办理转移变更登记。
　　根据以上规定，公民购买的私房应由买卖双方当事人持原房屋所有权证、买卖合同和契证及双方当事人的身份证明，在买卖合同成立之日起3个月内申请办理房屋所有权转移登记。其中买卖合同一般需载明买卖双方的姓名、被买卖房屋座落的地点、房屋间数、占地面积、买卖价格、交房期限、付款期限及方式，但需注意买卖房屋的价款须经房地产管理部门核定后，方可确定。房管机关对买、卖双方提交的申请和证件进行调查、审核，确认买卖合法的予以注册登记，发给买受人房屋所有权证，至此，房屋的所有权方告转移。申请人应按规定交纳一定的登记费用，买受人还应根据《契税暂行条例》的规定，按房屋实际买价的6％缴纳契税。
　　对于房屋赠与，赠与人应以书面赠与书的形式确认赠与的事实，并将原房屋所有权证书交给受赠人。根据有关法律规定，赠与房屋的赠与人和受赠人应在房屋交付之日起三个月内持原房屋所有权证、赠与书和契证以及双方当事人的身份证明到房屋所在地房管机关办理房屋所有权过户手续。房管机关经审查核准后发给受赠人房屋所有权证。受赠人应按《契税暂行条例》的规定，按房屋现值价格的6％缴纳契税，此外受赠人还应缴纳一定的登记费。
　　本案的关键所在就在于房屋的所有权何时转移。《民法通则》第72条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定，按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定的或当事人另有约定的除外／’如果标的物是一般财产，所有权从交付时起转移；而本案中赠与的标的物是作为特殊财产的房屋，根据法律的规定，房屋所有权的转移以登记为准。本案中赠与人和受赠人未履行法律要求的特定手续，既未交付产权证，又末履行产权转移登记手续，因而蹭与不成立，房屋所有权未发生转移。虽然双方交付了房屋，但仅仅是房屋使用权的交付，不能认为房屋所有权已经转移。
　　司法实践中，对于《城市私有房屋管理条例》实施前(1983 年12月17日之前)的房屋赠与，如果有书面形式的赠与书，产权证也已经交付给受赠人，受赠人也实际使用和管理了该房屋，只欠缺形式要件，未办理产权转移登记手续的，一般认定赠与有效，补办产权转移变更手续。《城市私有房屋管理条例》实施后，按照最高人民法院(1987)民他字第42号批复的精神。此类案件严格按《条例》的规定办理。本案发生在《条例》实施之后，故应认定房屋所有权仍归方某所有，其女儿的要求在法律上没有依据。

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