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回租没有风险吗？

创建时间：01-2-22

　　去年以来，不少房产尤其是一些大型商业项目，纷纷推出了“店面回租”的促销策略。

　　所谓“店面回租”，即投资者与开发商签定购买合同付清房款或办理按揭后，投资者如不愿自己经营，可由开发商代为出租，投资者可获得约定的租金回报。

　　“店面回租”显然是一种开发商应对目前低迷楼市的无奈之举，但这种方式吸引了不少店面投资者，因为投资者对此有自己的另一种算法。

　　其一，开发商允诺稳定的租金回报。投资者认为这相当于变相打折，降低了店面总价，实在是件实惠的事。

　　其二，店面回报大大降低了自主经营的风险。有人形容“店面回租”的好处；你只要交头期款后什么都不用管，若干年后店面就完全属于你。

　　因此，许多投资者认为“店面回租”确实达到了开发商与投资者双赢的预期，但笔者认为，就一般而言，“店面回租”的风险其实相当大。

　　首先，“店面回租”并没有降低店面价格。

　　这其中的道理与百货商场打折促销是相同的。一到促销季节，许多商场把积压的商品抬高价格后，再以低折扣的形式销售给消费者。实际上商品仍然是原来的价格，并没有便宜多少，甚至有可能还抬得更高。这种营销战术运用在“店面回租”上同样受到良好的效果。举个简单的例子，一间原价8000元/平方米的滞销店面，开发商采用“店面回租”的方式，将价格包装到12000元/平方米，再许以年12%的高租金回报，回报5年，很容易就骗过了投资者，成为抢手货，而实际的店面价格甚至高过原先的滞销价。

　　“店面回租”不仅没有为投资者带来实惠，反而剥夺了投资者的增值权利。投资者的投资回报率等于租金回报率和增值回报率之和。开发商采用“店面回租”的方式，表面上还以投资者高租金，但是由于开发商变相的过分抬高价格，降低了增值回报得空间，投资者得不偿失，丧失了最有潜力的增值回报。

　　其次，“店面回租”风险未变。

　　店面经营的风险大小取决于商铺经营的客流量和商业利润，并不会因为“回租”而改变。“回租”不是降低风险，而是转嫁风险，将部分本该由投资者承担的风险转由开发商来承担。

　　回租的店面多是大商场分割的小店面——“店中店”，这种非独立店面与大商场中的其他店的经营一荣俱荣，一损俱损，一旦地段人气不佳或经营管理水平和市场的功能定位失误，投资将陷入经营不能、转卖不行的境地，这种情况在厦门以有先例，而开发商随着压力的日渐增加，最终可能形成新的亏损和积压。一旦开发商不堪重负，甚至破产，这种风险就很可能又转嫁到投资者身上。

　　不少投资者认为，这种连带风险不会发生，因为“回租”的合同有律师见证。但必须提醒投资者注意的是，律师见证并不等于律师行担保，“回租”的法律效应没有任何保证。不少人应该还记得前几年出现过的“家电还本销售”的做法，即厂家在消费者购买其产品几年后将购物款返还消费者，但许多企业一段时间后就宣布破产或企业老板卷款潜逃，致使不少消费者蒙受损失。

　　同样道理，不可避免有一些不良开发商在“回租”过程中利用这种方式逃避债务或进行诈骗的可能。因此，需要告诫投资者注意的是：店面回租风险依旧，投资者应谨慎考察项目的商业环境及开发商的信誉，仔细研究购买合同、租赁合同。只有经营店面的商家有生意、有钱赚，店主的租金才会有保证。如果没有商业经营利润的支持，一切承诺都是靠不住的。

　　

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