| 根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)和《福建省人民政府关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(闽政[1998]32号)精神，结合我市的实际，制定本《实施方案》。
一、指导思想、目标和基本原则
(一)深化城镇住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应我市社会主义市场经济体制的城镇住房新制度；加快住房建设，促进住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
(二)深化城镇住房制度改革的巨标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。
(三)深化城镇住房制度改革工作的基本原则是：坚持在国家和省市统一政策目标指导下，各县(市)、管委会分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度、老房老办法，'，平稳过渡，综合配套。
二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化
(四)从l998年l0月l日起全市停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。停止住房实物分配后，单位不得再购、建住房无偿分配给本单位干部、职工；新建经济适用住房原则上只售不租。职工购房资金来源主要有：职工工资，住房公积金，个人住房贷款，以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。
(五)全面推行和不断完善住房公积金制度。住房公积金缴交率分别由单位和个人各按上年l2月职工本人工资总额计算，l998年2月l日起为l0%；l999年l月l日起为l2.5%；2000年l月l日起为l5%，已超过以上规定的可以不变，有条件的单位可以提前实施.但须按规定报市（县、区、市、管委会）房委会审批；经济条件有困难的单位到l999年底，职工个人和单位住房公积金的缴交率应不低于6%。缴交住房公积金有困难的单位，须经单位职工(股东)代表大会通过，可以向市(县、区、市、管委会)房委会申请暂缓缴交。要建立健全职工个人住房公积金帐户，进一步提高住房公积金的归集率，继续按照“房委会决策、中心运作.银行专户，财政监督”的原则，加强住房公积金管理工作。
(六)停止住房实物分配后，房价收入比(即所在的市、县、管委会一套建筑百积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭平均工资之比)在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的市、县、管委会，可以对无房户和住房面积未达到闽政[l995]40号文规定标准上限的职工实行住房分配货币化的住房补贴。补贴的具体办法，由市(县)人民政府和管委会根据本地实际情况制订，经泉州市房委会审核后，报省人民政府批准后执行。
三、建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系
(七)对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入即当地民政部门确认的享受最低生活保障线的家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；高收入的家庭，即超过当地统计部门公布的上年双职工年工资总额的4倍(市区目前暂定为6.4万元)，购买、租赁市场价商品住房。其它中低收入家庭购买经济适用住房。住房供应政策具体办法，由市(县)人民政府和管委会制定。
(八)调整住房投资结构，重点发展经济适用住房(安居工程)，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，目前按保本微利原则确定。其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、管理费、贷款利息和税金等7项目素，利润控制在3%以下。
(九)廉租住房目前从腾退的旧公有住房中调剂解决，今后也可以由政府或单位出资兴建。廉租住房的租金实行政策定价。具体标准按市(县)人民政府和管委会公布的公有住房租金标准50%计收。
(十)购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请、审批制度。具体办法由市(县)人民政府和管委会制定。
四、推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场
(十一)按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号，以下简称《决定》)，继续推进租金改革。租金标准2000年前按泉州市人民政府泉政[1997]综l74号和泉政[l997]综250号文件规定执行；平均每平方米使用面积l998年2.08元，l999年2.58元，2000年3.32元。2000年后另行公布。租金提高后，按泉州市人民政府泉政口[1997]综l73号文规定实行补贴,补贴标准l999年l月起从按工资总额8%提高到l0%。公房提高租金标准后没有实行补贴的市(县、管委会)，对家庭确有困难的离退休职工、民政部门确定的社会救济象和非在职的优抚对象等，各地可根据《福建省公有房提租后的减免暂行规定》(闽政办[1998]230号)结本地实际情况制定减免政策。
(十二)按照《决定》，进一步搞好现有公有住房出售工作，规范出售价格。出售现有公有住房，一律按成本价出售，并逐步与经济适用住房房价格相衔接。要保留足够的公有住房供最低收入家庭廉价租赁。
行政机关、医院、科研、学校等单位不能分割及封闭管理的住房不能出售，教师公寓周转房不得出售。具体不能出售的范围按市出售公有住房实施细则规定执行。
(十三)要对城镇职工家庭住房状况进行认真普查，建立个人住房档案，并实行微机管理，逐步创造条件实行全市微机联网管理。在制订办法，先行试点的基础上，按规定上报省人民政府批准后，稳步开放已购公有住房、集资房、解困房，廉价房以及拆迁安置房和经济适用住房的交易市场，并实行准入制度。
五、采取扶持政策，加快经济适用住房建设
(十四)经济适用住房建设应符合城市总体规划和土地利用总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地制定3—5年规划，预留土地并在建设用地年度计划中统筹安排，建设用地采取行政划拨方式供应。
(十五)经济适用住房按《福建省城镇经济适用住房建设管理暂行规定》(闽政[l998]38号)和泉州市人民政府关于颁发《泉州市城镇住房统一建设管理实施意见》(泉州[1995]综296号文)的有关规定执行。各市、县、管委会可以从本地实际出发，制定对经济适用住房建设的扶持政策。要控制经济适用住房设计和建设标准，大力降低征地拆迁费用，理顺城市建设配套资金来源，控制开发建设利润。不再无偿划拨经营性公建设施。经济适用住房的价格以小区或组团为单位，实行限价销售。L999年市区经济适用住房的政府指导价，一类区在住房标准面积以内为每平方米建筑面积l480元，超住房标准面积每平方米建筑面积l780元。二类区房价下调l0%，三类区下调20%。
对于在l998年l2月1目前已立项开工，并将于l999年底前竣工交付使用的单位自建住房和经济适用房，允许各单位继续按照国务院固发[l994]43号文规定的办法和泉州市人民政府关于购买经济适用房政策，泉政[1996]综282号文执行，也可以按本实施方案实施。
(十六)经济适用住房的施工单位实行招投标制度，用竞争方式确定施工单位。要严格限制工程环节的不合理转包，加强对开发建设企业的成本管理和监控。
(十七)继续坚持经济适用住房实行“五统一"，以销定产，确定建设规模。今后市区经济适用住房一律由市住宅统建事务所统一开发建设。
(十八)完善住宅小区的竣工验收制度，推行住房质量保证书制度、住房和设备及部件的质量赔偿制度和质量保险制度，提高住房工程质量。
(十九)经济适用住房建设要注重节约能源，节约原材料。应加快住宅产业现代化的步伐，大力推广性能好、价格合理的新材料和住宅部件，逐步建立标准化、集约化、系列化的住宅部件、配件生产供应方式。
六、发展住房金融
(二十)扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。取消对个人住房贷款的规模限制，个人住房贷款的贷款期限最长为20年。
(二十一)对经济适用住房开发建设贷款，实行指导性计划管理。商业银行在资产负债比例管理要求内，优先发放经济适用住房开发建设贷款。
(二十二)实施住房产权抵押贷款的，必须进行住房产权抵押登记并发展住房贷款保险，以防范贷款风险，保证贷款安全。
(二十三)调整住房公积金贷款方向，住房公积金主要用于职工个人购买、建造、大修理自位住房贷款。
(二十四)发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。职工个人购房，在住房标准以内，首次交30%房价款，其余70%可以申请政策性住房贷款，但须控制在单位住房基金总余额80%以内，不足部分，申请商业银行贷款，实行政策性贷款与商业性贷款相结合的结合贷款业务。具体按《福建省个人住房组合贷款管理暂行规定》(闽银[l998]209号)文执行。住房资金管理机构和商业银行要简化手续，提高服务效率。
七、加强住房物业管理
(二十五)加快改革现行的住房维修、管理体制，已出售的房改房和新建的经济适用房，2000年以前要建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。住房物业管理具体办法按建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]2l3号)和《泉州市住宅小区物业管理暂行规定》(泉政[1998]文259号)文执行。
(二十六)加强住房售后的维修管理，出售公有住房和界定集资建房产权时补交的资金，多层住宅20%，高层住宅30%用于已售住房共用部位、设备专项维修基金。2000年以前要建立住房共用部位、设备专项维修基金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。
(二十七)物业管理企业要加强内部管理，努力提高服务质量，向用户提供质价相符的服务，不得只收费不服务或多收费少服务，切实减轻住户负担。物业管理部门要引入竞争机制，促使管理水平的提高。有关主管部门要加强对物业管理企业的监管。
八、加强领导，统筹安排，保证改革的顺利实施
(二十八)各级地方人民政府要切实加强对城镇住房制度改革工作的领导。市和各市、县、区人民政府、管委会住房制度改革领导小组更名为住房制度改革委员会(简称“房委会”)，并适当调整组成人员，领导城镇住房制度改革工作。房委会办公室设在建设或政府指定的部门，负责房委会的日常工作。各县、市、管委会可根据本实施方案，结合本地区实际制定具体的实施方案，由市房委会审核后，报省人民政府批准后实施。市房改办要会同有关部门，根据本实施方案要求，于l999年6月底前制定配套政策，并加强对各县、市、区、管委会房改工作的指导和监督。
(二十九)加强舆论引导，做好宣传工作，转变城镇居民住房观念，保证城镇住房制度改革的顺利实施。
(三十)严肃纪律，加强监督检查。对违反国务院、省、市房改政策和规定，继续实行无偿实物分配住房，低价出售公有住房，变相增加住房补贴，用成本价或低于成本价超标出售、购买公有住房，公房私租牟取暴利行为，各级监察部门要认真查处，从严处理。市人民政府责成市建委、房委会办公室会同监察局等有关部门监督本实施方案的贯彻执行。
(三十一)本《实施方案》适用于行政、事业单位。企业可参照本实施方案，结合实际，制定实施意见，经职工(股东)代表大会通过，有主管部门的由行政主管部门审核，按隶属关系报市(县、市、区、管委会)房委会批准后实施。
中央部、省属驻泉单位可参照本实施方案执行。
(三十二)本实施方案经省人民政府批准后，自发布之目实行。原有的有关政策和规定，凡与本实施方案不一致的，一律以本实施方案为准。
(三十三)本实施方案由泉州市房委会负责解释。 |
